日常生活中，常听到市民投诉，反映物业电梯维修不及时等问题。究竟是什么原因导致物业管理常出问题？

　　杭州市人大代表、丁兰街道明珠社区书记叶彬说：“物业带有业主自治的性质，要走出管理难的‘围城’，就要发挥出业主自治的管理功能。可惜现在很多业主在享受物业提供服务的基础上，没有形成自治意识和契约精神。”

　　那么如何理解物业管理中的自治意识和契约精神？

　　“业委会是业主选出来的执行机构，但它的功能并没有充分发挥，业主也没有对其进行有效监督的办法。且业委会的主体地位不明确、形式松散，运作缺乏制度规范。虽然每个区的住建物业科是业委会的主管部门，街道和社区对其进行指导监督，但它并没有直属法定的管理部门，导致业主和业委会的自治作用存在很多问题。”叶彬说。

　　一旁的江干区法院院长楼军民补充说：“物业管理公司也处在初级阶段。物业管理不够完善，业主和业委会没有完全适应物业管理制度，导致很多问题发生。”

　　“物业服务企业良莠不齐，物业管理不完善，再加上很多业主对自己权益与义务的职责不清晰，对小区的公共事务不参与、不执行。比如物业费不及时交，管理规约不遵守，缺乏契约精神。”叶彬说，大部分业主潜意识里没有购买服务的意识。“所以我们这些基层工作人员，特别希望居民能强化业主自治的认同感与参与度，推动法制化物业管理的进程。”

　　对于法制化物业管理，楼军民从法律角度进行解释：“如果把物业管理条例上升为物业管理法，假如业主群体都能遵守里面确定的业主义务，那么纠纷就会减少。但更关键的是，现状是业主还没有形成守法意识，比如业主觉得物业公司管理不到位就不交物业费了。费用收不上来，那么服务质量肯定会下降。更何况物业管理服务也没有统一标准，业主常根据内心希望获得的服务对其进行要求，导致缺少一个对应机制。”

　　楼军民认为，走出物业管理的“围城”，物业管理组织者在公司化运行的过程中如何培养专业管理的能力，如何把现有的物业管理条例上升为国家的制度和强化物业管理执行的刚性，这些地方都需要进一步探索。